Fiscalidad de no residentes ¿Cómo tributan los no residentes con viviendas en País Vasco?
Sandra Monsalve
Asesora Fiscal Área Fiscal
Artículo cortesía y colaboración de nuestros socios en España y País Vasco
Cada vez son más las no residentes personas físicas de diferentes países que deciden invertir en viviendas en País Vasco. En ocasiones dichas viviendas se convierten en residencia permanente, trasladando su domicilio fiscal de sus países de origen a España. En otras ocasiones se convierte en segunda residencia para uso propio vacacional o para destinarla a arrendamiento.
Para este último caso, segunda residencia, a continuación, analizamos con carácter general la fiscalidad de dichas inversiones.
En el momento de la compra:
Hay que distinguir si es segunda o primera transmisión, aquí no influye el carácter de residente o no residente del comprador:
- Para viviendas de segunda mano se devenga TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas): El comprador deberá abonar el 4% del precio de compra en el plazo de un mes desde la fecha de firma de la escritura pública.
Cabría aplicar el tipo del 2,5% en el caso de que la vivienda se convirtiese en habitual y tuviera una superficie inferior a 96m² útiles o 120m² construidos.
- Para viviendas nuevas se devenga IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El comprador deberá abonar el 10% sobre el precio de compra. En el supuesto de locales comerciales el tipo impositivo será del 21%.
Durante el tiempo de tenencia del inmueble:
Es necesario tener en cuenta que la vivienda a lo largo del año puede ser destinada para uso particular o para alquiler, o incluso para ambos.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes:
- Imputación de Rentas Inmobiliarias: Anualmente se devengará y liquidará dicho impuesto, siendo el hecho imponible la mera tenencia de una vivienda por parte de un no residente para uso particular (bien se encuentre ocupado o desocupado).
La base imponible en esta modalidad es el 1,1% del valor catastral de la vivienda y sobre dicha base se aplica el tipo impositivo del 24% en caso de no residentes no europeos y el 19% en caso de no residentes europeos.
- Rendimiento de inmuebles arrendados: Si la vivienda es objeto de arrendamiento, trimestralmente se devengará y liquidará dicho impuesto, distinguiendo:
- No residente no europeo: Tributará el 24% sobre los rendimientos íntegros, sin que pueda deducirse gastos sobre los mismos.
- No residentes europeos: Tributará el 19% sobre los rendimientos netos (rendimientos íntegros menos todos los gastos necesarios para su obtención, incluyendo el gasto de amortización).
Uso mixto: En el supuesto que el propietario destine la vivienda a lo largo del año tanto para su uso personal y como para alquiler, deberán tributar de forma proporcional a dicho uso.
- Impuesto sobre el Patrimonio (obligación real): Es importante valorar en cada caso la sujeción a dicho impuesto.
Los no residentes propietarios de inmuebles en País Vasco estarían obligados a tributar por obligación real cuando el valor de su propiedad y demás bienes que tengan en Gipuzkoa sea superior a 700.000€.
En el caso de superar dicha cantidad, se tributará por el exceso con un tipo impositivo de entre el 0,20% y el 2,5% en una escala progresiva.
A efectos de este impuesto, los inmuebles se valoran por su valor catastral.
- Tributos locales: Principalmente habrá que tener en cuanta anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en función de la ordenanza fiscal aprobada al efecto por cada Ayuntamiento para su cálculo y las tasas periódicas municipales por el uso de servicios públicos (basura, agua, …).
En el momento de la venta del inmueble:
Cuando se produce la desinversión, como consecuencia de la venta se devengan y se liquidan:
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes: El vendedor no residente deberá liquidar dicho impuesto teniendo en cuenta la ganancia neta obtenida (valor de la transmisión – valor de adquisición), a un tipo de gravamen del 19% (mismo tipo tanto para europeos como no europeos, deduciendo la retención del 3% del valor de venta ingresado por el comprador en Hacienda (el comprador en el plazo de un mes desde la firma de la escritura está obligado a ingresar dicha retención).
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): El vendedor no residente deberá abonar dicho impuesto, cuyo hecho imponible es el aumento de valor experimentado por un terreno o propiedad en función de los años de tenencia del mismo.
El citado impuesto se liquidará por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble una vez se haya producido la transmisión.
